Stel: je hebt last van lekkage in de winkel. Je huurt het pand van een verhuurder. Die heb je op de hoogte gesteld, maar de lekkage is nog niet verholpen. Wat zijn nu je mogelijkheden?
De informatie op deze pagina geldt alleen voor winkelruimte. Voor woonruimte en overige bedrijfsruimte (lees: geen winkelruimte) gelden andere (wettelijke) regelingen.
Een gebrek is volgens de wet alles wat afwijkt van hetgeen je bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en vermindering van het huurgenot oplevert. Lekkage, fouten in de constructie, achterstallig onderhoud en vochtproblemen zijn hier voorbeelden van. In veel overeenkomsten is precies opgenomen wat wordt gezien als een gebrek. Ook staat erin welke gebreken de verhuurder wel of niet moet herstellen.
Als er een gebrek is aan het pand dat je huurt, kan je op basis van de wet eisen dat het gebrek door de verhuurder wordt verholpen. Op deze regel zijn een paar uitzonderingen:
• Het gebrek verhelpen is onmogelijk, of de kosten voor herstel zijn zo hoog dat dit redelijkerwijs niet van de verhuurder verwacht kan worden.
• Je hebt het gebrek zelf veroorzaakt.
• Het betreft een kleine reparatie, zoals het vervangen van een kraan of een stopcontact. Kleine reparaties of gebreken komen altijd voor rekening van de huurder.
• In je huurovereenkomst is afgeweken van de standaardregels.
Het is belangrijk dat de verhuurder altijd de gelegenheid krijgt om zelf het gebrek te herstellen. Je moet daarom een aangetekende brief (ingebrekestelling) naar de verhuurder sturen waarin het gebrek wordt beschreven. Ook geef je de verhuurder hierin een redelijke termijn voor herstel. Wordt het gebrek niet hersteld, dan kan je het gebrek zelf (laten) herstellen. De kosten die je hiervoor maakt kan je verhalen op de verhuurder of verrekenen met de huurprijs. Laat wel in de ingebrekestelling weten dat je van plan bent het gebrek zelf te herstellen en dat je de kosten verhaald of verrekend.
Heb je schade als gevolg van het gebrek? Bijvoorbeeld omdat je voorraden door een lekkage zijn beschadigd of de winkel dicht moet tijdens de herstelperiode. De verhuurder is in sommige gevallen aansprakelijk voor deze gevolgschade:
• Het gebrek is ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst en is aan de verhuurder toe te rekenen (lekkage als gevolg van achterstallig onderhoud). Jij als huurder moet bewijzen dat het gebrek aan de verhuurder toe te rekenen is.
• Het gebrek was bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig en de verhuurder was daarvan op de hoogte. Of de verhuurder had daarvan op de hoogte moeten zijn.
• De verhuurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk aangegeven dat dit gebrek niet aanwezig was.
In de huurovereenkomst kunnen afwijkende afspraken zijn gemaakt. Het is dus mogelijk dat je verhuurder daarin aansprakelijkheid voor gevolgschade voor een groot gedeelte heeft uitgesloten.
Je kan niet eenzijdig een vermindering van de huurprijs doorvoeren. Een deel van de huurprijs achterhouden mag dus niet. Is je huurgenot verminderd als gevolg van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is? In dat geval kan je bij de rechter wel met terugwerkende kracht vermindering van de huurprijs vragen. Die vermindering geldt dan vanaf het moment dat de verhuurder voldoende op de hoogte was van het gebrek (ingebrekestelling) tot het moment dat het gebrek was hersteld.
